Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012 della riforma del condominio, i Condomini, dopo un’attesa di 70 anni ed una discussione di oltre un decennio, hanno finalmente un testo di riforma che introduce notevoli innovazioni a cui proprietari di casa e amministratori dovranno confrontarsi e che entreranno in vigore il 18 giugno 2013.
Per quanto riguarda la figura dell’amministratore, la legge n. 220/2012 ne ridisegna i contorni in quanto a responsabilità, doveri e requisiti, rendendola una professione moderna con compiti precisi.
In particolare, gli articoli della riforma che insistono su questa figura sono:
• l’art. 9 che sostituisce integralmente l’articolo 1129 del codice civile definendo Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore;
• l’art. 10 che sostituisce integralmente l’articolo 1130 del codice civile definendo le attribuzioni dell’amministratore;
• l’art. 25 che dopo l’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie inserisce gli art. 71-bis, 71-ter e 71-quater che definiscono rispettivamente:
• i requisiti morali e di onorabilità dell’amministratore;
• l’obbligo dell’amministratore, su richiesta dell’assemblea, ad attivare un sito internet che consenta di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare;
• la possibilità di utilizzare la mediazione per le controversie, al cui procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore.
Per quanto riguarda l’art. 9, la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto e, se non si provvede, viene effettuata dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
- ACCETTAZIONE DELL’INCARICO – Nel momento dell’accettazione dell’incarico, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano il registro di anagrafe condominiale, quello dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
- POLIZZA ASSICURATIVA – L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
- CONTO CORRENTE CONDOMINIALE L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
- REVOCA DELL’INCARICO – La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
v Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto condominiale;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) del c.c.;
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati in fase di accettazione dell’incarico.
v L’art. 10 della riforma definisce i compiti dell’amministratore, che deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
L’art. 25 della Riforma del Condominio inserisce dopo l’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie l’art. 71-bis che definisce i requisiti morali dell’amministratore. In particolare, possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
